La caution, assurance d’être payé par une autre personne si votre locataire était défaillant, comporte des règles importantes : la première est celle d’un engagement écrit.
Les règles de la caution
Vous pouvez demander au locataire qu’une tierce personne – en général de son entourage – se porte caution pour lui, c’est-à-dire s’engage à payer à sa place s’il faisait défaut, le loyer, charges comprises.
C’est une pratique de plus en plus répandue, et pas seulement pour les locataires étudiants. Le garant doit lui-même être solvable, et vous avez tout intérêt à lui demander de justifier de ses revenus et de sa situation professionnelle.
En revanche, depuis la loi du 17 janvier 2002, vous ne pouvez pas refuser un garant sous prétexte qu’il n’est pas de nationalité française.
Pour être valable, la caution doit faire l’objet d’un engagement écrit, rédigé selon des règles très précises.
À défaut, vous risquez de mauvaises surprises. Par exemple, si la durée du cautionnement n’est pas précisée dans l’acte (ou s’il est écrit qu’elle est «indéterminée»), la personne qui s’est portée caution peut résilier unilatéralement, et sera libérée de ses obligations dès la fin du bail en cours.
«Il est donc préférable de déterminer la durée de la caution. En général, on précise qu’elle restera valable pour la durée du bail initial et un certain nombre de renouvellements ou reconductions, par exemple deux, ce qui permet d’obtenir un cautionnement de neuf années au total», selon Maurice Feferman, de la Fnaim.
L’acte de caution doit aussi comporter certaines mentions écrites de la main du garant : le montant du loyer et les conditions de sa révision, tels qu’ils figurent dans le bail, un texte exprimant de manière explicite ce à quoi il s’engage, le montant maximum qu’il accepte de cautionner, la reproduction du premier alinéa de l’article 22.1 de la loi du 6 juillet 1989 et, bien sûr, sa signature.
Si votre locataire ne paie pas son loyer, vous avez intérêt à alerter immédiatement la caution. Elle peut parfois l’inciter à régulariser la situation.
Mais, surtout, si vous ne l’avez pas averti par huissier dans un délai de 15 jours à partir de la date à laquelle vous avez signifié au locataire un commandement de payer, elle ne sera pas tenue de régler les pénalités ou intérêts de retard.
Enfin, selon la façon dont l’acte de caution a été rédigé (notamment, caution solidaire), vous pourrez solliciter la caution avant même d’avoir engagé des poursuites contre le locataire ou, au contraire, devoir d’abord engager une procédure contre ce dernier, la caution n’étant mise à contribution que s’il est insolvable ou si les poursuites contre lui échouent.
• Demander un dépôt de garantie
C’est une somme versée par le locataire lors de la signature du bail et destinée à couvrir les loyers et charges qu’il laisserait impayés à son départ ou les éventuelles dégradations commises dans le logement.
Le montant du dépôt de garantie est limité à 2 mois de loyer hors charges.
À la fin du bail, vous devrez le restituer au locataire, dans un délai de 2 mois après qu’il vous a rendu les clés, déduction faite, le cas échéant, des sommes qu’il vous doit, si elles sont justifiées.
Pendant la location, le dépôt de garantie ne peut pas être réévalué et ne porte pas non plus intérêt au profit du locataire.
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