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Souscrire une assurance «loyers impayés»

Les assurances «loyers impayés» proposent de payer le loyer à la place du locataire quand celui-ci ne paie pas ; attention aux multiples options et clauses des contrats.

Anne Bance – Janvier 2004

Le principe de ces assurances

Ces assurances proposent de vous verser la totalité – du moins en général – du loyer, charges comprises, à la place du locataire, si ce dernier ne s’en acquittait pas.
Ainsi, vous continuez à recevoir le revenu sur lequel vous comptiez, comme si de rien n’était.
Le plus souvent, la compagnie d’assurances prend également en charge les frais du contentieux à engager contre le mauvais payeur, pour obtenir le remboursement de la dette.
En outre, le contrat peut aussi offrir, souvent en option, une garantie «dégradations immobilières» – qui couvre les dommages causés par le locataire au logement (en dehors bien sûr de l’usure normale) – ou une garantie «inoccupation», pour vous dédommager de la perte de revenu liée à la vacance de votre bien entre deux locataires.
La prime de la garantie «loyers impayés» est déductible des revenus fonciers, à condition que son coût soit distinct des autres garanties (frais de contentieux et détériorations immobilières…) qui ne bénéficient pas de cet avantage.

• Examinez bien les contrats

Ces assurances doivent être examinées à la loupe car elles comportent de multiples restrictions. Par exemple, l’indemnisation des loyers impayés est en général limitée dans le temps (12 mois, 24 mois au maximum…) ou à un certain montant.
De même, celle des dégradations immobilières est souvent plafonnée. Parfois, la garantie ne joue pas dès la souscription du contrat, mais seulement après un certain délai.
Les impayés survenus pendant ce temps ne seront donc pas indemnisés. Parfois aussi, les premiers mois d’impayés ne sont pas pris en charge.
Mais, surtout, ces assurances ne couvrent que les locataires sélectionnés selon les critères retenus par l’assureur (revenu minimal…).
Et vous obligent, si vous voulez être indemnisé, à respecter une procédure particulière dès les premiers jours de retard dans le paiement du loyer, notamment lors des relances adressées au locataire.
Ces assurances sont le plus souvent commercialisées, pour le compte des assureurs, par des professionnels administrateurs de biens…). Ces derniers les proposent aux clients qui leur confient la gestion locative de leur logement. La prime à régler, pour le propriétaire, est en général inférieure à 2 % du loyer assuré, charges comprises.
Mais des options particulières peuvent augmenter l’addition. Il existe aussi des assurances «loyers impayés» qui peuvent être souscrites directement par les propriétaires qui gèrent eux-mêmes leur bien.
Mais elles sont plus rares et plus coûteuses : la prime peut parfois grimper jusqu’à près de 4 % du loyer, charges incluses.
Dans tous les cas, l’assurance est en principe souscrite lors de l’arrivée d’un nouveau locataire. Mais il est parfois possible d’en profiter pour un locataire déjà en place si celui-ci n’a pas eu d’impayés et si l’assureur accepte.
Dans ce cas, il appliquera souvent un délai de carence (une période probatoire de quelques mois pendant laquelle la garantie ne jouera pas), afin de dissuader les propriétaires qui sentent venir des difficultés de s’assurer in extremis.

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