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Votre locataire est déjà en place

Selon le montant des recettes locatives brutes annuelles de votre foyer fiscal, et si vous ne bénéficiez pas déjà d’un régime fiscal particulier (Périssol, Besson…), vous êtes normalement soumis au régime simplifié du micro-foncier (1). Mais vous êtes libre d’opter pour le régime «réel».

Anne Bance

Régime micro-foncier ou régime réel

Le «micro-foncier » permet d’éviter de fastidieux calculs. Il vous suffit en effet de mentionner dans votre déclaration de revenus d’ensemble (n°2042), dans une case spécifique, les recettes locatives brutes perçues dans l’année. L’administration leur applique elle-même, d’office, un abattement forfaitaire de 40%. Seuls les 60% restants seront soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Le régime réel permet de soustraire de vos revenus locatifs, outre une déduction forfaitaire de 14%, le montant réel de certaines dépenses que vous avez supportées : travaux d’entretien et de réparation qui vous incombent, travaux d’amélioration, frais de gérance si vous faites gérer votre bien par un professionnel, honoraires de syndic de copropriété, le cas échéant, frais de rémunération du concierge, prime de l’assurance «loyers impayés» si vous y avez souscrit, taxe foncière, intérêts d’emprunt contracté pour l’acquisition du ou des logements loués (ou paiement des droits de succession si vous en avez hérité), ou pour y financer des travaux.
Toutes ces déductions cumulées diminuent votre revenu foncier net imposable.

Elles peuvent même s’avérer supérieures aux loyers bruts, ce qui crée un déficit foncier lui-même déductible de vos autres revenus (sauf pour la part liée aux intérêts d’emprunt) dans la limite de 10 700 € par an (2) (le reliquat et les intérêts d’emprunts sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes). Dans ce cas, vous réduisez votre revenu imposable et faites donc une économie d’impôt sur le revenu.
Pour opter pour le régime réel, il suffit de remplir la déclaration spécifique n° 2 044 et de la joindre à votre déclaration de revenus d’ensemble.
• Comment choisir ?

Additionnez toutes les dépenses que vous pourriez déduire si vous optiez pour le réel. Si, avec la déduction forfaitaire de 14%, elles diminuent de plus de 40% vos revenus locatifs bruts, le régime réel est plus avantageux pour vous. Ce sera presque toujours le cas si vous avez fait des travaux dans le logement ou dans les parties communes de l’immeuble ou si des crédits en cours génèrent encore un montant impor-tant d’intérêts d’emprunt déductibles.
Mais, attention, si vous optez pour le régime réel, il s’appliquera en principe irrévocablement pendant 3 ans.
« Vous devez donc, avant de vous décider, essayer de vous projeter dans l’avenir. Si vous n’avez que de modestes travaux à déduire une année et plus rien par la suite, par exemple, le régime réel peut être intéressant la première année, mais se révéler moins avantageux que le micro-foncier les 2 suivantes. En moyenne sur 3 ans, ce dernier serait alors peut-être préférable», précise Nathalie Ezerzer, conseillère en fiscalité immobilière au service juridique de la Fnaim.

(1) Sauf si votre foyer fiscal, notamment, détient des parts de sociétés civiles immobilières (Sci) ou de placements immobiliers (Scpi) qui louent des logements non meublés. Vous ne pouvez pas alors bénéficier du micro-foncier et êtes soumis au régime réel. Celui-ci s’applique aussi d’office si le revenu brut foncier de votre foyer fiscal dépasse 15 000 €.
(2) à condition de louer le logement, non meublé, jusqu’à la fin de la 3e année qui suit l’imputation du déficit.

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