Acheteur et vendeur peuvent se mettre d’accord sur une répartition des charges qui leur convient le mieux. Une disposition à étudier de près si la copropriété prévoit de réaliser de gros travaux dans les mois qui suivent l’acquisition.
Un accord particulier
L’application des règles légales de répartition peut s’avérer inéquitable pour le vendeur ou l’acquéreur. L’acte de vente peut prévoir un accord particulier entre eux.
Par exemple, si des travaux d’installation d’un ascenseur ont été votés et qu’un premier appel de fonds est exigible avant la notification de la vente au syndic, cet appel de fonds incombe au vendeur, même si les travaux n’ont pas encore débuté. Or celui-ci peut trouver anormal de devoir payer des travaux dont il ne bénéficiera pas. Dans ce cas, l’acte de vente peut prévoir que le montant de l’appel de fonds sera, si l’acquéreur l’accepte, à sa charge.
Attention à la date de la vente
Autre exemple: une vente a lieu le 15 juillet 2005. La provision du 3e trimestre pour les dépenses courantes de copropriété sera due par le vendeur alors qu’il n’aura été copropriétaire que pendant 2 semaines au cours de ce trimestre. Vendeur et acquéreur ont donc intérêt à indiquer dans le contrat de vente que la ventilation de ces dépenses se fera prorata temporis, c’est-à-dire en fonction du temps durant lequel chacun d’eux a été copropriétaire.
Supposons que le syndic appelle 4 provisions trimestrielles de 500 €, soit 2 000 € au total. La vente étant intervenue le 15 juillet, les provisions des 3 premiers trimestres seront dues par le vendeur alors qu’il n’aura été propriétaire que pendant 195 jours. L’acquéreur sera seulement redevable de la provision du 4e trimestre alors qu’il aura été copropriétaire pendant 170 jours.
Supposons encore que le montant réel des charges courantes au cours de l’année soit de 2 200 € pour le logement vendu. La répartition au prorata se fera alors comme suit :
– pour l’acquéreur, 2 200 € x 170/365 = 1 024, 66 €. Ayant versé 500 €, l’acquéreur devra prendre à sa charge la différence, soit 524, 66 € ;
– pour le vendeur, 2 200 € x 195/365 = 1 175, 34 €. Ayant déjà versé 1 500 €, la différence (soit 324, 66 €) lui sera remboursée par l’acquéreur.
L’accord ne s’impose pas à la copropriété
L’accord stipulé dans l’acte de vente ne concerne que les rapports entre le vendeur et l’acquéreur. Il n’est pas opposable à la copropriété. Cela veut dire que le syndic appliquera toujours les règles légales de répartition, sans se préoccuper de ce qui a été convenu dans l’acte de vente.
Si l’acquéreur ou le vendeur n’a pas respecté ses engagements, il appartiendra alors à l’autre partie de saisir le tribunal pour faire valoir ses droits.