De nouvelles dispositions en matière de répartition des charges entre vendeur et acquéreur sont entrées en application le 1er septembre 2004 (1). Elles entendent clarifier les relations entre les deux parties.
Au moment de la vente
Lorsqu’un lot de copropriété est vendu, les charges en cours sont réparties par le syndic selon la règle légale suivante : incombent au vendeur les charges qui étaient exigibles avant la vente et à l’acquéreur les charges devenues exigibles après la vente.
Pour savoir qui en est redevable, la date à retenir n’est pas la date de la signature de l’acte de vente mais celle de la notification de la vente au syndic (2). En effet, c’est à partir de cette date que l’acquéreur devient, vis-à-vis de la copropriété, copropriétaire et donc redevable des charges.
Distinguer dépenses courantes et gros travaux
Pour les dépenses courantes de copropriété comprises dans le budget prévisionnel, les provisions sont en général exigibles le 1er jour de chaque trimestre. Le paiement de la ou des provisions exigibles antérieurement à la date de la notification de la vente au syndic incombe au vendeur.
Pour les travaux non compris dans le budget prévisionnel ayant fait l’objet d’un appel de fonds décidé par l’assemblée générale, le paiement des provisions pour travaux incombe à celui considéré comme copropriétaire au moment des dates d’exigibilité votées par l’assemblée, même si les travaux ne sont réalisés qu’après la vente.
Lors de la régularisation annuelle
Le syndic procédera à la régularisation annuelle des charges en fonction des dépenses réellement acquittées au cours de l’année écoulée et en se basant sur la totalité des provisions versées par le vendeur et l’acquéreur.
Mais, désormais, le trop ou le moins perçu sur les provisions sera porté au crédit ou au débit de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes. Si le solde est négatif, ce dernier sera le seul débiteur des sommes restant dues. Si le solde est positif, lui seul en bénéficiera.
(1) Décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, JO du 4 juin.
(2) Article 6 du décret du 17 mars 1967. En pratique, c’est le notaire qui adresse l’acte de vente au syndic.