« Je n’ai pas d’enfants et je veux vendre la maison de famille à bas prix à mon neveu pour qu’elle ne sorte pas du cercle familial. »
L’idée
Cette stratégie permet d’éviter de payer des droits de donation ou de succession importants entre parents éloignés, et de choisir la personne à laquelle transmettre certains biens.
Elle procure aussi au propriétaire un capital, dont il a parfois besoin pour compléter sa retraite.
• Les risques
Ces ventes à vil prix, entre parents, sont très régulièrement considérées par l’administration fiscale comme des donations « indirectes » ou « déguisées ». Celle-ci exige alors le paiement des droits de donation majorés des intérêts de retard.
Sans oublier éventuellement les pénalités (40 % ou 80 % des droits à régler). En outre, des problèmes peuvent surgir avec les autres héritiers, s’il en existe.
La donation sera rapportée lors du partage de la succession du donateur, diminuant d’autant la part du donataire (le bénéficiaire de la donation) dans l’héritage, excepté si celui-ci parvient à prouver que le défunt avait l’intention de l’avantager.
• Les solutions
Soit vendre au « juste prix », en conservant à l’appui les expertises immobilières pour se justifier si besoin auprès de l’administration fiscale.
Soit faire une donation en bonne et due forme. On peut alléger le montant des droits à payer en profitant des réductions et en ne donnant, par exemple, que la nue-propriété (2) du bien (le donateur se gardera l’usufruit jusqu’à son décès).
Mais ces opérations ne peuvent être entreprises que si le donateur a déjà des enfants. La naissance d’un premier enfant fait en effet « tomber » toutes les donations consenties jusque-là (sauf celles entre époux).
(1) Me Michaël Dadoit est notaire à Rodez ; Me Bernard Monassier est notaire à Paris
(2) Attention, lorsque la donation de nue-propriété est consentie par une personne moins de 3 mois avant son décès, l’administration considère que, même si le défunt ne possédait plus que l’usufruit, le bien concerné doit être déclaré dans la succession pour sa valeur en pleine propriété. Si le nu-propriétaire avait déjà payé des droits lors de la donation, sur la seule nue-propriété, il devra donc verser lors de la succession un complément correspondant à la valeur de l’usufruit, et rembourser les éventuelles réductions de droits de donation dont il avait bénéficié.