Acheter un appartement pour le louer n’exige pas forcément un capital important au départ. En général, l’acquisition est financée pour l’essentiel à crédit, les loyers remboursant les mensualités de prêt. En outre, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers imposables. Une fois le prêt terminé, on disposera ainsi d’un revenu complémentaire. À moins que l’on ne préfère revendre le bien : les plus-values ne sont plus taxées pour un bien détenu depuis plus de 15 ans.
Jusqu’à 65 % de la valeur du bien en réduction d’impôt
Si le bien est acheté neuf, il devient de surcroît possible de profiter de l’amortissement Robien.
Avec ce dispositif, en plus des charges habituellement déductibles, on soustrait des loyers imposables une partie du prix d’achat du bien : 8 % chacune des 5 premières années, puis 2,5 % au cours des 4 années suivantes, puis encore, si vous le souhaitez, 2,5 % pendant 3 ou 6 ans supplémentaires.
Au total, il est donc possible d’amortir jusqu’à 65 % de l’investissement.Cela permet, au moins les premières années, de creuser le déficit foncier imputable sur les autres revenus. Et d’alléger votre impôt sur le revenu.
L’économie d’impôt est toutefois plus forte si vous êtes taxé dans les plus hautes tranches du barème.
En contrepartie, l’abattement forfaitaire sur les loyers sera de 6 % seulement, au lieu de 14 % habituellement.
Il faut aussi respecter des plafonds de loyers (assez proches, dans de nombreuses régions, des loyers de marché) et louer le bien non meublé, pendant 9 ans au minimum, à un locataire qui y établira sa résidence principale.
• N’acheter pas trop cher
En dépit de son attrait fiscal, il faut toutefois manier ce dispositif avec précaution.
Face à une forte demande, les promoteurs vendent parfois fort cher des programmes dont l’emplacement est loin d’être exceptionnel. Les loyers prévisionnels annoncés par les vendeurs peuvent être surestimés.
Enfin, beaucoup de professionnels redoutent l’arrivée prochaine sur le marché de nombreux nouveaux logements, mis en chantier précisément grâce aux avantages fiscaux Robien, ce qui risque de peser sur les loyers.
Avant d’acheter, il faut donc impérativement vous rendre sur place,interroger les agents immobiliers ou notaires locaux sur les loyers, la situation du marché locatif, la cote et l’avenir des différents quartiers de la ville, etc.
Soyez aussi prudent dans votre plan de financement : vous serez peut-être amené à consacrer à cet investissement une part de votre épargne personnelle plus importante que prévu, en cas de baisse des loyers ou de difficulté à louer votre bien.
Une fois l’amortissement terminé, ou bien lorsque le crédit a été remboursé, en revanche, le placement immobilier devient fiscalement plus intéressant pour les contribuables qui paient peu d’impôt sur le revenu que pour ceux qui sont, au contraire, lourdement taxés.
En effet, dès lors qu’il n’y a plus ni travaux, ni amortissement, ni intérêts d’emprunt à déduire, les loyers sont en grande partie soumis à cet impôt. Si l’on y ajoute les prélèvements sociaux, certains ménages voient leurs revenus locatifs amputés de plus de 50 %.