Lorsque vous louez le logement pour la première fois ou que vous le relouez à un nouveau locataire, vous pouvez opter pour le dispositif «Besson».
Le régime Besson ancien
À l’occasion d’un nouveau bail, vous pouvez opter pour le dispositif «Besson» pour les logements anciens (quelle que soit en réalité leur ancienneté, dès lors qu’ils ne sont pas susceptibles de bénéficier d’un avantage fiscal réservé aux biens neufs).
Le logement ancien doit répondre à certaines normes définies pour le logement décent (1). Ce régime est identique au régime réel classique, à une différence près : il permet de bénéficier d’une déduction forfaitaire de 40% au lieu de 14% habituellement.
Concrètement, vous commencerez donc par pratiquer un abattement de 40% sur vos loyers, avant d’en retrancher les autres dépenses déductibles (voir«Votre locataire est déjà en place», à l’aide du lien ci-dessous). C’est une manière très efficace de diminuer le revenu foncier net imposable – et donc le poids de l’impôt – et même, dans certains cas, d’obtenir un déficit foncier déductible de vos autres revenus.
• Le dispositif Lienemann : une solution plus rassurante pour éviter les impayés
Destiné à encourager la location à des personnes défavorisées, ce régime est peu pratiqué. Il vous autorise à appliquer sur le revenu brut tiré de la location une déduction forfaitaire majorée : 60% au lieu de 14% d’ordinaire, ou de 40% dans le dispositif Besson ancien.
Vous déduirez, en outre, les autres charges, dans les conditions habituelles du régime réel. Mais, en contrepartie, vous devez fixer un loyer faible (voir le tableau dans «Votre locataire est déjà en place», à l’aide du lien ci-dessous) et les ressources du locataire ne doivent pas dépasser des plafonds plus faibles encore que pour le dispositif Besson dans l’ancien.
Il est aussi possible de louer le bien à des organismes à but non lucratif agréés par la préfecture, qui le mettront à la disposition de personnes défavorisées.
Ce régime peut être adopté pour 3 ans au minimum pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 1er janvier 2002.
• Comment choisir ?
Pour bénéficier de ces avantages, vous devez choisir des locataires aux ressources modestes et respecter des plafonds de loyer (voir «Votre locataire est déjà en place», à l’aide du lien ci-dessous). Or, louer moins cher fera chuter votre rentabilité locative si l’avantage fiscal ne suffit pas à compenser la perte de loyer. Moralité ?
Le régime Besson ancien est peu intéressant si votre taux marginal d’imposition est faible. En effet, si vous payez pas ou peu d’impôt sur le revenu, vos loyers sont de toute façon faiblement imposés et il est préférable de ne pas les plafonner. Si, en revanche, vous êtes lourdement fiscalisé, la déduction de 40 % (plus celles des autres dépenses) peut réduire significativement l’impôt à régler. Encore faut-il que cette situation dure.
En effet, si vous optez pour ce régime, il s’applique irrévocablement pendant 6 ans au minimum… même si, dans l’intervalle, votre taux d’imposition a diminué.
Bien sûr, le dispositif Besson ancien est aussi d’autant plus avantageux que le plafond de loyer imposé est en pratique proche du loyer normal du bien. Car, dans ce cas, vous n’avez pas à diminuer beaucoup le loyer pour gagner l’avantage fiscal.
Or, le gouvernement a décidé au printemps de relever ces plafonds, justement pour les rapprocher des loyers habituellement pratiqués sur le marché (décret non encore paru, voir «Votre locataire est déjà en place», à l’aide du lien ci-dessous).
Ainsi, le régime Besson ancien est devenu plus rentable. Pour opter pour ce régime, il faut joindre à la déclaration de revenus un engagement de louer le logement non meublé, à titre de résidence principale, pendant au moins 6 ans, dans les conditions requises.
Un modèle type est disponible au centre des impôts. Il faut y joindre certains justificatifs (copie du bail, avis d’imposition du locataire…).
(1) Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.
• Votre locataire est déjà en place
• Si vous envisagez un investissement locatif