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L’immobilier locatif : achetez à crédit avant la retraite

Nul besoin de disposer d’un important capital pour investir dans l’immobilier : il est fiscalement avantageux de financer l’achat à crédit. Vous pouvez même alléger votre impôt sur le revenu en optant pour un logement neuf ou à rénover.

Comment ça marche ?

Vous achetez, en partie au moins à crédit, un appartement que vous louez. Les loyers vous aident à financer les mensualités du prêt : votre investissement s’autofinance.
Vous pouvez même faire des économies d’impôt si vous achetez un logement neuf (pour profiter de l’amortissement «Robien») ou à rénover.
Ensuite, si vous vous organisez pour avoir fini de rembourser le crédit lorsque vous prendrez votre retraite, les loyers encaissés compléteront vos revenus.• Combien ça rapporte ?

Le rendement est très variable selon la situation et les biens, mais, en choisissant judicieusement votre logement, vous pouvez espérer un rendement de 5% à 6%.
Hélas ! ces chiffres bruts ne tiennent compte ni des impôts, ni des différentes dépenses assumées par le propriétaire : travaux de remise en état entre deux locataires, frais de relocation, frais supplémentaires s’il confie la gestion du bien à un professionnel, prime d’assurance « loyers impayés » s’il opte pour cette garantie, etc.
À noter cependant que tous ces frais sont déductibles des revenus fonciers.

• La fiscalité (logements loués non meublés)

Les loyers sont des revenus fonciers, sur lesquels vous appliquez une déduction forfaitaire, en général de 14%, et dont vous retranchez certaines dépenses (travaux, intérêts d’emprunt…).
Le reliquat est soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Si les dépenses sont supérieures aux recettes, ce déficit foncier est – à l’exception des intérêts d’emprunt – déductible de votre revenu global (salaires…) dans la limite de 10 700 € par an, ce qui permet d’alléger votre impôt sur le revenu.
Si votre déficit dépasse 10 700 €, vous pourrez déduire le reliquat des loyers des dix années suivantes.
Pour creuser ce déficit foncier, vous pouvez :
– soit investir dans l’ancien à rénover pour déduire les travaux,
– soit acheter un logement neuf et amortir son prix d’achat, c’est-à-dire déduire des revenus fonciers 8% du coût d’acquisition majoré des frais par an pendant les 5 premières années, puis 2,5% les 4 suivantes, et pendant encore 6 ans si vous souhaitez prolonger l’opération.

Sur 15 ans, vous déduirez donc 65% du prix d’achat. Ce mécanisme, baptisé « amortissement Robien», vous impose de louer le logement pendant 9 ans à titre de résidence principale et de pratiquer un loyer au mètre carré inférieur à certaines limites.

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