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Le logement

Le mariage implique le choix d’un logement commun et donne des garanties à chacun des conjoints.

Époux propriétaires ou locataires

En pratique, un époux emménage souvent chez l’autre, propriétaire ou locataire. Selon le statut d’occupation, vos droits ne seront pas les mêmes.

• En location
Si vous emménagez dans un logement loué par votre conjoint, seul signataire du bail, le mariage vous fait devenir colocataire (*). Vous voici donc, avec votre conjoint, tenu d’acquitter le loyer et les charges. En cas d’impayés, le propriétaire peut se tourner vers l’un ou l’autre pour récupérer son dû.
Un bon conseil, signalez le mariage au bailleur. Il sera ainsi tenu d’informer personnellement chacun de vous des décisions importantes qu’il prend, notamment lorsqu’il donnera congé de l’appartement.
Le mariage vous donne, en matière de location, une sécurité dont vous seriez privé si vous viviez en concubinage. Le concubin qui n’a pas signé le bail est considéré comme un occupant sans titre ni droit, auquel le propriétaire ne peut réclamer les loyers ou les charges en cas d’impayés. En cas de mésentente entre les concubins, le titulaire du bail peut le contraindre à quitter les lieux. En revanche, en cas de décès du locataire en titre, le concubin peut demander un transfert du bail à son profit si le concubinage durait depuis au moins 1 an dans les lieux loués.

• Conjoint propriétaire
En emménageant dans le logement appartenant à votre conjoint, le bien devient le logement de la famille. Bien que vous n’ayez aucun droit de propriété dessus, ce n’est qu’ensemble que vous pouvez décider de sa vente, sa location, sa donation car il s’agit du logement familial.

(*) Article 1 751 du code civil.
Les droits du conjoint survivant

Que se passera-t-il en cas de décès ? Les héritiers peuvent-ils exiger votre départ immédiat ? La loi de décembre 2001 (1) a apporté, en la matière, un peu de sécurité au conjoint survivant en lui permettant au moins pendant 12 mois de se maintenir dans son cadre de vie. Si vous vivez en concubinage, vous ne pouvez prétendre à cette protection.

• Dans les 12 mois qui suivent le décès
Le conjoint survivant bénéficie de la jouissance gratuite pendant 1 an du logement familial et de son mobilier (2).
Ce droit porte sur la résidence principale au moment du décès et elle seule.
Si le logement était loué, les héritiers devront prendre en charge les loyers et seulement ceux-ci, au fur et à mesure de leur paiement. Les charges et la taxe d’habitation ne sont pas visées par la loi et restent, à notre avis, à la charge du conjoint survivant.
Si le logement était la propriété du défunt ou si les deux époux le détenaient en commun, le conjoint survivant pourra l’occuper gratuitement sans avoir à dédommager les héritiers. Là encore, charges et taxe d’habitation restent à la charge du conjoint survivant.
Aucun conjoint ne peut priver son époux, notamment par testament, de ce droit ni aucun héritier le mettre en cause. Parce que cet avantage découle directement du mariage, le bénéficiaire n’aura aucun droit de succession à payer dessus. Incontournable, ce droit au logement donne au conjoint survivant au moins 1 an pour se retourner. Il n’a même pas à demander l’autorisation de rester dans les lieux.

• Les années suivantes
Le conjoint survivant peut bénéficier jusqu’à la fin de sa vie d’un droit d’habitation du logement (et d’usage des meubles) qui porte sur la résidence principale. Pour profiter du droit d’habitation du logement et d’usage des meubles, le conjoint doit en faire la demande dans l’année qui suit le décès. Par mesure de sécurité, le conjoint ou un héritier peut demander que soient dressés un inventaire des meubles et un état du logement.
Le conjoint survivant devra assumer financièrement les charges, les réparations d’entretien (les grosses réparations étant à la charge du propriétaire), la taxe d’habitation mais pas la taxe foncière (3). Ce droit d’habitation ne peut être exercé que si le bien appartenait au défunt ou aux deux conjoints.
Si la résidence principale était louée, le conjoint survivant ne recevra rien de la succession pour le paiement des loyers mais pourra garder l’usage des meubles.
Sauf dispositions particulières, ces avantages ne viennent pas en plus de la part d’héritage auquel a droit le conjoint, mais s’imputent dessus. Toutefois, si la valeur de son droit dépasse sa part d’héritage, il ne doit aucun remboursement pour l’excédent (4).
Des droits de succession devront être payés sur la valeur du droit d’habitation et d’usage. Celle-ci est fixée à 60 % de la valeur de l’usufruit telle qu’elle est déterminée par l’administration fiscale.
D’un commun accord, le conjoint survivant et les héritiers peuvent décider que ce droit sera converti en rente viagère ou en capital (5).
Si le logement sur lequel porte le droit d’habitation ne répond plus à vos besoins, il est possible de le donner en location à usage d’habitation afin d’en tirer un revenu pour financer de nouvelles conditions de logement (6). À défaut de précisions dans la loi, cette possibilité semble offerte notamment à la personne qui, en raison de son grand âge ou de sa dépendance, doit aller vivre en maison de retraite.

• Notre avis
Ce droit d’habitation n’est intéressant que si le conjoint survivant n’est pas titulaire d’un droit en usufruit sur le logement, qu’il peut détenir grâce à un testament, une donation au dernier vivant ou encore une clause de préciput intégrée dans son contrat de mariage. Grâce à cette clause, le conjoint survivant peut recevoir, par exemple, l’usufruit du logement familial (ou même la pleine propriété) sans avoir à payer de droits de succession.
Un droit en usufruit est plus favorable que le droit d’habitation du logement. En effet, il permet au conjoint survivant de donner le bien en location et d’utiliser comme bon lui semble les ressources qu’il en tire.

• À savoir
Si l’on veut apporter une modification à ce droit au logement pour le conjoint sa vie durant, il faut obligatoirement passer par un testament notarié, dit  » authentique « .
En pratique, il s’agira rarement de priver le conjoint du droit au logement, mais plutôt de l’aménager différemment. Par exemple, un couple âgé vit dans une maison isolée à la campagne. Ils aimeraient qu’en cas de décès de l’un des deux le survivant quitte cette maison pour un appartement acheté dans la ville voisine. Il faut alors faire un testament authentique pour accorder au survivant un droit viager sur le logement en ville et non plus sur la maison à la campagne.

(1) Loi n° 2001-1 135 du 3 décembre 2001.
(2) Article 763 du code civil.
(3) Arrêt du Conseil d’État du 25 juillet 1986 n° 41921.
(4) Article 765 du code civil.
(5) Article 766 du code civil.
(6) Article 764 du code civil.

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