Acheter un appartement pour le louer n’exige pas forcément un capital important au départ. En général, l’acquisition est financée pour l’essentiel à crédit, les loyers remboursant les mensualités de prêt. En outre, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers imposables. Une fois le prêt terminé, on disposera ainsi d’un revenu complémentaire. À moins que l’on ne préfère revendre le bien : les plus-values ne sont plus taxées pour un bien détenu depuis plus de 15 ans.
Attention à la rentabilité
La rentabilité locative est très variable selon les biens, la ville et le quartier choisi.
Elle est parfois inférieure à 4%, par exemple, à Paris, dans les beaux arrondissements. Mais elle peut dépasser 8% dans certaines villes de province.
Toutefois, elle tend à diminuer en raison de l’envolée des prix à l’achat, plus forte que celle des loyers.
En 2004, par exemple, les prix des logements anciens ont augmenté de 16,5 % en province et de 15,1 % en Ile-de-France, selon une étude récente de l’Insee. Depuis fin 1997, les prix ont bondi de 86,4 % en France.
Au point que les professionnels appellent aujourd’hui de leurs vœux un atterrissage en douceur du marché, dans l’espoir d’éviter une crise immobilière comparable à celle du début des années 1990.
Attention, la rentabilité apparente d’un bien (les loyers comparés à sa valeur de revente) est trompeuse.
Il faut en effet aussi tenir compte des frais cachés : les frais de relocation, travaux de remise en état entre deux locataires, charges, perte de loyer si le logement reste vide quelques mois… et, bien sûr, les impôts.
• Fiscalité : à étudier de près
La fiscalité semble au départ encourageante pour ces locations non meublées. La plupart des investisseurs optent pour le régime réel (et non pour le régime simplifié du microfoncier).
Dans ce cas, les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (11 % dont 5,8 % de CSG, déductible des revenus de l’année suivante), mais après déduction d’un abattement forfaitaire de 14 % et de diverses charges : la taxe foncière, la prime de l’assurance loyer impayé si on en a payé une, les frais de gérance si l’on confie à un professionnel la gestion, les intérêts d’emprunt éventuels, les travaux d’amélioration, d’entretien, ou de réparation si le bien a été rénové, etc.
Parfois, le total des déductions est supérieur au loyer lui-même. Le déficit foncier ainsi constaté (sauf celui résultant des intérêts d’emprunt) est alors déductible des autres revenus (salaire, retraite…) du contribuable, dans la limite de 10 700 € par an.
Ce qui permet d’alléger l’impôt sur le revenu. Le reliquat peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes.